발코니는 1.5m, 다락은 1.8m의 마법! 바닥면적 산정 완벽 가이드

Q: 발코니와 베란다는 같은 건가요?

👉 법적으로 완전히 다른 개념입니다. '발코니'는 위아래 층이 수직으로 쌓인 건물에서 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간입니다. 반면 '베란다'는 아래층의 지붕 부분을 위층에서 외부 공간으로 사용하는 것을 말합니다. 일반적으로 아파트는 발코니, 단독주택의 2층 테라스는 베란다인 경우가 많습니다. 베란다는 발코니와 바닥면적 산정 기준이 다르니 주의해야 합니다.

Q: 제가 직접 발코니에 새시(창호)를 설치해도 합법인가요?

👉 아니요, 개인이 임의로 발코니에 창호를 설치하는 것은 불법 증축에 해당할 수 있습니다. 발코니 확장은 구조 변경을 수반할 수 있으므로, 반드시 구청에 '행위허가'를 받고 전문가(건축사)를 통해 안전하게 진행해야 합니다.

우리 집의 '숨겨진 1평', 옥상과 발코니는 바닥면적에 포함될까요? 건축물대장 속 면적보다 우리 집이 더 넓게 느껴지는 이유, 건축사가 알려주는 '서비스 면적'의 모든 것.

안녕하세요, 오늘도 건축의 경계를 탐험하는 40대 건축사입니다. 😊 클라이언트와 상담하다 보면 이런 질문을 정말 많이 받습니다. "건축사님, 저희 아파트는 전용면적이 84㎡라는데, 발코니를 확장하니 100㎡가 넘는 것 같아요. 이거 세금 더 내야 하는 거 아닌가요?" 또는 "옥상에 작은 정원을 꾸미고 싶은데, 이것도 건축면적에 들어가나요?" 모두가 궁금해하는 '공짜 면적', 즉 '서비스 면적'에 대한 이야기죠.

건축법에서는 건물의 가치를 평가하고 세금을 부과하는 기준이 되는 '바닥면적'을 아주 엄격하게 규정합니다. 하지만 동시에, 우리의 생활을 더 풍요롭게 만들어주는 특정 공간들에 대해서는 바닥면적에 포함하지 않는 '예외'를 두고 있습니다. 바로 이 예외 규정 덕분에 우리는 합법적으로 더 넓은 공간을 누릴 수 있는 겁니다. 오늘은 건축가들이 설계 시 가장 신경 쓰는 이 '바닥면적 산정 예외 항목'에 대해, 특히 가장 헷갈리는 옥상과 발코니를 중심으로 시원하게 알려드리겠습니다.

1. 발코니의 마법: 1.5미터의 비밀 🪄

아파트 모델하우스에 가면 가장 먼저 강조하는 것이 '광폭 발코니'나 '서비스 면적 극대화' 같은 문구입니다. 발코니는 바닥면적 산정 예외의 가장 대표적인 사례이기 때문이죠. 건축법에서는 발코니 면적을 계산할 때, 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값까지만 바닥면적에서 제외해 줍니다.

📝 계산 예시

가로 6m, 세로 2m인 발코니가 있다고 가정해 봅시다.

실제 면적: 6m × 2m = 12㎡
바닥면적 제외(서비스) 면적: 6m(외벽 길이) × 1.5m = 9㎡
바닥면적 포함 면적: 12㎡ - 9㎡ = 3㎡

결과적으로 이 발코니를 모두 확장해서 실내처럼 쓴다면, 전체 12㎡ 중 9㎡는 공짜로 얻는 공간이고, 3㎡만 공식적인 바닥면적에 추가되는 것입니다. 이것이 바로 '발코니 확장'의 비밀입니다.

2. 옥상과 다락: 하늘 아래 숨겨진 보너스 공간 ✨

옥상과 다락 역시 많은 분들이 궁금해하는 공간입니다. 잘 활용하면 생활의 질을 크게 높일 수 있는 매력적인 곳이죠.

옥상(Rooftop)

기본적으로 지붕 위 개방된 옥상 공간 자체는 바닥면적에 포함되지 않습니다. 하지만 옥상에 무언가 구조물을 설치할 때는 이야기가 달라집니다. 옥상에 설치하는 물탱크, 냉각탑, 엘리베이터 기계실 등은 바닥면적에서 제외됩니다. 또한, 건물의 미관을 위해 설치하는 옥상 장식물이나 '누각'(사방이 트여있는 작은 정자 형태) 등도 건축면적의 1/8 이하일 경우 바닥면적에 포함되지 않는 경우가 많습니다.

다락(Attic)

다락은 바닥면적 산정의 '뜨거운 감자'입니다. 핵심은 '층고(천장 높이)'입니다. 법에서는 다락의 층고가 경사진 지붕 형태일 경우 1.8m 이하, 평지붕일 경우 1.5m 이하일 때만 바닥면적에서 제외해 줍니다. 만약 이 높이를 초과하면, 그 공간은 '다락'이 아닌 '또 하나의 층'으로 간주되어 바닥면적에 포함되고 맙니다.

⚠️ 주의하세요! 다락방 난방의 함정
다락 층고를 법적 기준에 맞췄다고 안심하면 안 됩니다. 만약 다락 바닥에 보일러 배관을 설치하는 등 '상시 거주를 위한 난방 설비'를 갖출 경우, 많은 지자체에서 높이와 상관없이 해당 공간을 정식 층으로 보고 바닥면적에 산입합니다. 창고나 취미 공간이 아닌 침실로 사용하려다 불법 건축물이 될 수 있으니 각별히 주의해야 합니다.

3. 그 외 바닥면적에서 제외되는 공간들 🏗️

우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 공간 중에도 바닥면적에 포함되지 않는 '보너스' 공간들이 많습니다.

필로티(Pilotis): 1층을 기둥만 세워 개방한 공간. 공중의 통행이나 주차 전용으로 사용될 경우 바닥면적에서 제외됩니다. 다세대, 연립주택에서 주차 공간을 확보하기 위해 널리 쓰이는 방식이죠.
승강기탑, 계단탑, 장식탑: 건물의 기능을 위해 필수적인 수직 공간들도 대부분 제외됩니다.
장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터 등: 사회적 약자를 위한 편의시설 역시 바닥면적 산정에서 제외하여 설치를 장려합니다.

이처럼 건축법은 단순히 면적을 규제하는 것을 넘어, 우리의 생활 편의와 안전, 그리고 사회적 가치를 담아내고 있습니다. 바닥면적 산정 예외 규정들을 잘 이해하고 활용한다면, 법의 테두리 안에서 훨씬 더 넓고 가치 있는 공간을 창조할 수 있습니다. 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글로 남겨주세요! 😊

자주 묻는 질문 ❓