건축물대장과 등기부등본, 뭐가 다를까? (건축사 1분 핵심 정리)

 

총괄? 일반? 집합? 건축물대장, 어떤 걸 떼야 할까요? 건물의 '주민등록등본'인 건축물대장, 종류별 차이를 모르면 엉뚱한 서류만 보고 낭패를 볼 수 있습니다. 20년차 건축사가 확실하게 구분해 드립니다.

안녕하세요, 오늘도 건축 현장과 설계 사무소를 오가는 40대 건축사입니다. 😊 얼마 전, 상가주택을 매입하려는 한 클라이언트가 급하게 연락을 주셨어요. "건축사님, 분명 단독 건물인데 건축물대장을 떼보니 '총괄표제부'라는 낯선 서류가 같이 나와서요. 이거 뭔가 잘못된 건가요?" 충분히 당황하실 수 있는 상황이죠. 부동산 거래의 가장 기본 서류인 건축물대장이지만, 생각보다 그 종류가 여러 개라는 사실을 모르는 분들이 많습니다.

건축물대장은 건물의 '이력서'와 같습니다. 언제 태어나서(사용승인일), 어떤 구조와 면적을 가졌으며, 현재 어떤 용도로 사용되는지 모든 정보가 담겨있죠. 하지만 건물 형태에 따라 이 '이력서'의 양식이 조금씩 다릅니다. 오늘은 이 양식들의 차이, 즉 총괄표제부, 일반건축물대장, 집합건축물대장이 각각 무엇이고 언제 필요한지 명확하게 알려드릴게요.

 

1. 일반건축물대장: 가장 기본적인 건물의 신분증 🏠

'일반건축물대장'은 가장 흔하게 볼 수 있는 형태로, 소유주가 한 명(또는 공동소유)인 단독 건물을 위한 서류입니다. 예를 들어 단독주택, 다가구주택(원룸 건물), 통상가 건물 등이 여기에 해당하죠. 한 건물 전체를 한 사람이 소유하고 관리하는 경우라고 생각하시면 쉽습니다.

이 대장은 크게 '갑구'와 '을구'로 나뉘는데요. '갑구'에는 대지위치, 지번, 주용도, 층수, 면적 등 건물의 물리적인 현황과 소유자 정보가 기재됩니다. '을구'에는 증축, 용도변경 등 건물의 변경 이력이 시간순으로 기록됩니다.

 

2. 집합건축물대장: 아파트, 오피스텔을 위한 맞춤 서류 🏢

'집합건축물대장'은 하나의 건물에 여러 명의 소유주가 각각의 공간을 구분하여 소유하는 경우에 사용됩니다. 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 집합상가 등이 대표적인 예입니다. 이 대장은 두 부분으로 구성되어 있습니다.

• 표제부: 건물 전체에 대한 정보입니다. 아파트 전체 대지면적, 전체 동의 정보 등이 담겨있죠. 즉, '래미안 101동' 전체의 이력서입니다.
• 전유부: 내가 소유한 특정 호실에 대한 정보입니다. '101동 505호'의 전용면적, 대지권 비율 등 실제 내 재산에 해당하는 부분의 상세 정보가 여기에 나옵니다. 우리가 아파트 매매할 때 실질적으로 확인해야 할 부분이 바로 이 전유부입니다.

 

3. 총괄표제부: 숨어있는 1인치, 땅 위의 모든 건물을 요약 📜

'총괄표제부'는 많은 분들이 놓치는 서류입니다. 이 서류는 하나의 대지(지번) 위에 2개 이상의 건물이 있을 때만 등장하는 특별한 요약본입니다. 예를 들어, 넓은 마당이 있는 단독주택 필지 안에 주인집(A동)과 별채(B동)가 함께 있다면, 이 두 건물의 목록을 한눈에 보여주는 것이 바로 총괄표제부입니다.

💡 건축사 꿀팁! 왜 총괄표제부가 중요할까요?
만약 내가 사려는 건물이 A동인데, 등기되지 않은 무허가 건물 C동이 같은 필지 안에 있다면? 총괄표제부를 통해 이런 숨겨진 건물의 존재를 파악할 수 있습니다. 이를 모르고 계약하면 나중에 철거 문제나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있으니, 건물이 여러 개로 의심될 땐 반드시 총괄표제부를 확인해야 합니다.

 

실전 활용: 위반건축물 확인과 등기부등본과의 관계 ⚠️

어떤 종류의 대장이든 가장 먼저 확인할 것은 우측 상단에 노란색으로 '위반건축물' 표시가 있는지 여부입니다. 이 표시가 있다면 불법 증축이나 용도변경 등으로 단속된 건물이라는 뜻이며, 대출 제한, 이행강제금 부과 등 큰 불이익이 따르므로 계약에 매우 신중해야 합니다.

⚠️ 꼭 기억하세요! 건축물대장 vs 등기부등본
두 서류는 서로 보완 관계이지만, 역할이 다릅니다.
- 건축물대장: 건물의 물리적 사실(면적, 층수, 용도 등)을 기록합니다. (담당: 시·군·구청)
- 등기부등본: 건물의 법적 권리관계(소유자, 대출, 압류 등)를 기록합니다. (담당: 법원 등기소)
만약 두 서류의 면적이나 소유자가 다르다면? 물리적 현황은 건축물대장을, 소유권 등 권리관계는 등기부등본을 기준으로 삼습니다. 따라서 부동산 거래 시에는 반드시 두 서류를 모두 확인하여 내용이 일치하는지 교차 검증해야 합니다.

건축물대장은 단순히 정보를 나열한 종이가 아니라, 그 건물의 모든 역사를 담고 있는 중요한 문서입니다. 오늘 알려드린 종류별 차이점만 잘 이해하셔도 부동산 거래 시 발생할 수 있는 많은 위험을 줄일 수 있습니다. 궁금한 점은 언제든 댓글로 물어봐 주세요! 😊

자주 묻는 질문 ❓

Q: 건축물대장은 어디서 발급받나요?

A: '정부24' 웹사이트나 스마트폰 앱을 이용하면 무료로 열람 및 발급이 가능합니다. 가까운 주민센터나 시·군·구청을 방문하여 발급받을 수도 있습니다.

Q: 건축물대장과 등기부등본의 소유자가 다르면 어떻게 하나요?

A: 소유권에 관한 사항은 법원에서 관리하는 '등기부등본'이 우선합니다. 소유권이 이전된 후 등기부등본은 변경되었지만, 건축물대장 변경이 아직 처리되지 않은 경우일 수 있습니다. 이 경우 등기부등본의 소유자를 현재 소유주로 인정하면 됩니다.